Qual é o melhor índice no financiamento imobiliário: TR, Poupança ou IPCA?

E para ajudá-los a entender qual é o melhor índice no financiamento imobiliário, o Blog do SP Imóvel  realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA e a Poupança, nos Sistemas de Amortização SAC.

A simulação de financiamento imobiliário realizada acima foi feita nos sites das instituições bancárias para um imóvel residencial usado, localizado na cidade de São Paulo, com dados de uma pessoa de 44 anos e com uma renda de R$ 12.000, empresário ou funcionário privado (CLT). Valor total de R$ 400.000,00, dando de entrada R$ 80.000 e o restante R$ 320.000,00 será financiado no prazo de 360 meses (30 anos) com Sistema de Amortização SAC. 

Observação 1: A simulação acima não possui a composição de renda e não estão inclusas despesas com documentação, como, por exemplo, o ITBI.

Observação 2: Na simulação realizada pela Caixa, os juros calculados são apurados somando a taxa fixa de 3.35%a.a. mais a taxa variável em função do rendimento da poupança, vigente a cada vencimento da prestação, atualmente de 5.425% a.a.

Veja abaixo as informações completas e necessárias para realizar o financiamento imobiliário em 2021:

Qual a diferença entre Poupança, Inflação ou TR?

 

No primeiro momento, o reajuste pelo IPCA parece ser atrativo e mais barato. Outro ponto que chama atenção é que nesta modalidade, alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário.

Porém, no IPCA, o risco é maior já que acompanha a movimentação da nossa economia. Essa modalidade é corrigida pelo índice da inflação. E hoje, está sobre controle, mas não sabemos como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos. E se nos próximos anos a Selic subir como estão prevendo os economistas, o valor do financiamento ficará mais caro e, assim sentirão o impacto nas prestações futuras que ficará mais caras. 

A TR - Taxa Referencial é uma das taxas de juros mais importantes da nossa economia brasileira. Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários. Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim. Para o cofundador da Minha Casa Financiada, Vinícius Motta, indexador TR é o mais procurado pela grande maioria, visto seu custo benefício de longo prazo, por ter taxas atrativas e um indexador estagnado e com oscilação pouco agressiva.  

Já a modalidade com a correção utilizando o Ìndice da Poupança é uma ótima opção dentro dos pacotes de crédito oferecidos, mas com risco da Selic subir, automaticamente as parcelas também subirá. Hoje, a Selic está 7,75%, ou seja, o seu rendimento é de 5,43%. Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR.

Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.

No futuro, a Selic pode chegar a 10,16% de juros ao ano (valor fixo de 3,99% + variável de 6,17%). Mas, para chegar nesse limite, a Selic teria que estar em 9,25% ao ano.

“Nos indexadores da Poupança, temos a SELIC atrelada, pois a regra da poupança leva em conta a SELIC. Então toda vez que o COPOM se reúne, há possiblidade de mudança, o que torna esse indexador instável demais. Ele tem uma atratividade enorme quando a SELIC tem índices baixos, pois traz valores maiores de financiamento liberados. Porém, só é interessante para investidores que ficarão com o financiamento por pouco tempo. Para os que desejam pagar por 30 ou 35 anos, a oscilação não é atrativa, podendo gerar custos maiores que outras taxas e indexadores. O indexador IPCA segue a mesma linha da Poupança. É atrelado à variações mensais dos preços do mercado feito pelo IBGE, tendo uma oscilação agressiva”, explica Motta.

Qual o Financiamento Imobiliário vale mais a pena? Poupança, Inflação ou TR?

 

Diante dos cenários, uma pessoa mais conservadora, que possui suas finanças justa aos orçamentos mensais e que possa até possuir uma “certa reserva” para emergências, e que não possui planos para quitar o imóvel em pouco tempo, o recomendado é financiar utilizando o Ìndice da TR.


Mas se você é uma pessoa que possui recursos, investimentos, não tem medo de arriscar e tem intenção de quitar o imóvel em curto prazo, o financiamento com a correção pela poupança ou IPCA podem ser uma boa opção, mesmo com a SELIC subindo.


Hoje, a Selic está 7,75%, ou seja, o seu rendimento é de 5,43% ao ano. Mesmo assim, a taxa continua ainda muito atraente para o comprador, principalmente, se comparada aos 14,25% aplicados no Brasil em 2017.


Vamos imaginar que a Selic pode subir mais um pouco, mesmo assim, o financiamento com a correção pela poupança pode ser a melhor opção para aqueles que possuem uma reserva. Pois nas piores das hipóteses da nossa economia é pegar a “reserva” e usar para quitar o financiamento.

Para cada tipo de índice, um público diferente. Portanto, o Grupo SP Imóvel listou o Perfil dos Clientes que buscam financiamento imobiliário:


Perfil Conservador: Aconselha-se utilizar o financiamento com o índice da TR, pois não suporta oscilação nos investimentos e assume poucos riscos. No índice da TR, o cliente sabe que vai pagar do começo ao fim do contrato, pois só terá aumentos relativamente baixos caso ocorra aumento da TR. Para o Super Conservador recomenda-se a Taxa Fixa. 

Perfil Moderado: Aconselha-se utilizar o Ìndice da Poupança. É um perfil que arrisca um pouco mais, porém com segurança. Contudo, a correção pela Poupança, pode ser um risco em virtude de a Selic subir, mas existe um limite nos contratos, pois quando a Selic ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17% + TR.

Perfil Risco: Aconselha-se o IPCA. Neste perfil, geralmente, não tem medo de arrisca, mas possui o foco e condições de quitar a dívida caso ocorra algo radical na economia brasileira.

Mas ainda vale a pena financiar imóvel com aumento da Selic? E qual indexador usar?

O cofundador da Minha Casa Financiada acredita que mesmo com o aumento da Selic, ainda vale muito a pena comprar um imóvel. “A SELIC só regula um dos produtos de financiamento. Existem outros que continuam com taxas bastante atraentes comparadas aos anos anteriores. Se estivermos falando de um produto de construção financiada, sempre será melhor financiar do que alugar ou investir. Já para imóveis prontos e usados, existem outros fatores que podem fazer com que o cliente ache produtos melhores no mercado para aportar seu capital, sendo que o sonho da casa própria é o que permeia o mercado brasileiro.”

"O primeiro ponto é ter a certeza de que esses índices podem ser alterados. Então, para o perfil mais conservador, que precisa ter a certeza de quanto vai pagar, a taxa fixa é o melhor. Com relação ao perfil de investidor que prefere contratos com taxas variáveis, o que se impõe é o quanto ele está disposto a correr riscos. Ele precisa analisar o contrato minuciosamente para ter alguma previsibilidade, segurança de que o índice de reajuste das parcelas ficará dentro do controle. Se o tomador do crédito analisa o contrato de forma cautelosa, prevendo situações positivas e negativas, ele conseguirá planejar o pagamento ciente das variáveis que podem ocorrer", comenta o advogado e diretor na Faber Magna, consultoria de investimentos em imóveis, Robert Furden Jr., esses novos contratos fazem sentido porque geram novas possibilidades de contratação. 

Já de acordo com Flavio Monteiro Moraes, diretor presidente da Cooperativa de Crédito dos Bancários – Bancredi, o melhor índice no financiamento é uma questão muito particular e tudo vai depender do momento de cada comprador na hora de usar um credito imobiliário. “A escolha pela TR te leva a parcelas  com juros mais altos, e isso leva a parcelas mais altas no começo do contrato, como os financiamentos seguem regras, aonde não se pode comprometer mais que 30% da renda, esta opção pode ser preocupante na aprovação do crédito. Já o IPCA te coloca em um cenário mais incerto ainda, pois ele vai acompanhar a possibilidade de imprevisibilidade, a incerteza de uma inflação baixa, por todo período do contrato.”

Simulação dos valores hipotéticos

O site da Caixa Econômica Federal possui um simulador onde é possível simular cenários de prestação e saldo devedor: TR, IPCA e rendimentos da poupança. Ou seja, é possível colocar valores hipotéticos dos índices e simular momentos de crises. 

“O simulador da Caixa possui uma ferramenta bastante interessante que compara cenários hipotéticos, ou seja, é possível simular momentos de crises, e colocar no limite hipotético os índices de IPCA, TR e Poupança. O financiamento que melhor se saiu em uma grande crise hipotética foi a do índice da `Poupança + TR´ no sistema SAC. A exceção nessa simulação foi a `Taxa Fixa´ que nessa situação teve a melhor taxa, mas não podemos contar que o Brasil ficará em uma crise eterna, por isso, descartamos da análise. Já no sistema PRICE, o valor das parcelas disparou”, explica o analista de mercado, Marcel de Toledo, que fez diversas simulações e avaliou o índice da Poupança + TR sendo o melhor.  

"Na taxa fixa o tomador terá a certeza de quanto irá pagar no pior cenário e se os juros caírem pode negociar com diferentes bancos, inclusive se valendo da portabilidade para alcançar o melhor. Já na taxa variável, composta de um valor fixo e outro que flutua de acordo com o momento do mercado e ou inflação, é importante a análise para saber se existe a possibilidade de eventual conversão e portabilidade, pois como são contratos longos (até 35 anos), as incertezas do  futuro deve ser ponderado”, analisa Robert Furden Jr. 

Para o diretor da Bancredi que o melhor cenário é aquele que você consegue desenhar e ter certeza de como estará pelos próximos 05 ou 10 anos. “Você pode trabalhar com a TR, pois vai diminuir o risco de dificuldades no mercado, agora se a sua necessidade de momento requer juros mais baixos, mesmo com o risco do mercado, ai neste caso eu trabalharia com IPCA. Apesar da necessidade de uma definição sobre o fator de correção, primeiro faça uma análise sua, com exercícios de curto e longo prazo, tente montar o melhor cenário, utilize tabelas de simulação e veja qual cabe no seu orçamento.”

Cada comprador precisa estudar o seu orçamento financeiro, analisar as vantagens de cada linha e avaliar as condições e os riscos que vão querer correr a curto, médio e longo prazo. Se a ideia for amortizar esse financiamento em um curto período, talvez, o interessante seria arriscar nas novas modalidades, IPCA ou Poupança, porém, se a ideia é de longo prazo, nos 30 anos, a TR é a recomendada, mesmo que neste cenário pareça mais cara, porém o risco será menor com as taxas iguais durante os 360 meses.

“O melhor índice vai depender da interpretação do tomador. Ele tem que ter ciência que a taxa é variável e pode subir bastante. Entendendo os riscos ou havendo a flexibilidade no contrato, que permite a conversão da taxa variável em fixa ou ainda travas pré-estabelecidas, a decisão fica mais segura. Em termos históricos, a TR se apresenta como o índice mais confiável para os contratos com taxa pós-fixada (taxa variável), mas os contratos de crédito com juros pré-fixados (taxa fixa), neste momento, estão bem atrativos”, finaliza o advogado e diretor da Faber Magna.

Uma taxa de juros mais alta será o suficiente para aumentar o valor da prestação e consequentemente o montante final que você terá de pagar. Ou seja, é importante consultar mais de uma instituição bancária e avaliar as melhores alternativas de financiamento. Veja em nosso Blog: Qual é o melhor banco para Financiamento Imobiliário?

• Financiamento Imobiliário Itaú
• Financiamento Imobiliário Bradesco
• Financiamento Imobiliário Santander
• Financiamento Imobiliário Banco do Brasil
• Financiamento Imobiliário Banco Inter

Mas se você já possui financiamento imobiliário e deseja encontrar outro com taxas menores em outro banco é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário - Leia a matéria completa e entenda como funciona.

Aproveite as dicas e conquiste o imóvel que tanto sonha, pois o mercado imobiliário apresenta oportunidades atrativas para quem deseja comprar a casa própria.
 

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