Qual é o melhor índice no financiamento imobiliário: TR, Poupança ou IPCA?

Com a queda da Selic, para 2,0% ao ano, (Taxa histórica, a menor dos últimos anos) e a redução nas taxas de juros para o financiamento imobiliário dos bancos, o crédito para imóveis voltou a ser atrativo e bem interessante para quem deseja comprar imóvel.

A Caixa reduziu o piso de financiamento imobiliário para 6,25% ao ano mais a taxa referencial (TR). Os bancos privados também reduziram as taxas do financiamento imobiliário, o Bradesco e Itaú estão com taxas de 6,90% mais a TR e o Santander com taxas de 6,99% mais a TR. Acesse aqui e veja: Qual é o Melhor banco para o seu financiamento imobiliário?

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), cresceu o número de financiamento de imóveis. Entre janeiro e setembro de 2020, foram financiadas aquisições e construções de 279,1 mil unidades, resultado 34,4% maior que o mesmo período de 2019.

Além da redução nas taxas de juros no financiamento imobiliário, os bancos oferecem aos compradores novas modalidades de crédito imobiliário. O financiamento pode ser corrigido pela famosa TR – Taxa Referencial, IPCA - Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, Taxa Fixa e, agora pela poupança.

A Caixa Econômica Federal disponibiliza modalidades de financiamento habitacional com correção pela TR, IPCA (Eles atualizam mensalmente o saldo devedor na data de vencimento das prestações) e com taxa de juros fixa, nessa modalidade não haverá correção como nas outras (TR e IPCA), a taxa de juros é fixa, porém os valores das prestações vão variar conforme o sistema de amortização, que estabelecem durações máximas diferentes dos contratos (20 ou 30 anos).

Recentemente o banco Itaú, lançou uma nova linha para o financiamento de utilizando o índice da poupança mais taxa fixa de 3,99% ao ano. O rendimento da caderneta de Poupança, hoje, está em 1,4% ao ano. Assim, segundo o banco, a taxa para os clientes que contratarem financiamento imobiliário nessa nova linha com os atuais valores, será de 5,39% (3,99% + 1,4%) ao ano. Assim pagará menos juros quando o rendimento da poupança estiver baixo e contará com um teto caso o rendimento suba.

O índice da Poupança tem como base de cálculo 70% do valor do índice da Selic que nesse momento está baixa (hoje 2%). Ainda de acordo com o Itaú, mesmo que a Selic suba no futuro, a modalidade tem um limite para a taxa de 10,16% ao ano (valor fixo de 3,99% + variável de 6,17%). Mas, para chegar a esse limite, a Selic teria que estar em 9,25% ao ano.

O Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR IPCA, Taxa Fixa e a Poupança. 

A simulação foi feita com dados de uma pessoa com mais de 40 anos, financiando um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00, dando de entrada R$ 80.000 e o restante R$ 320.000,00 será financiado no prazo de 360 meses (30 anos) com Sistema de Amortização SAC. 

 

Compra de Imóvel Usado em São Paulo de R$ 400 mil Entrada de R$ 80 mil (20%) Financiado por 360 meses (30 anos)
Banco	Modalidade	Juros	1ª Parcela	Última Parcela	Sistema
Itaú	TR	6,9% a.a.	R$ 2.855,09	R$ 918,84	SAC
Itaú	Poupança	5,39%	R$ 2.473,85	R$ 917,78	SAC
Caixa	TR	7,59% a.a.	R$ 3.006,15	R$ 919,33	SAC
Caixa	IPCA	4,25% a.a.	R$ 2.158,68	R$ 916,97	SAC
Caixa	Taxa Fixa	9,50% a.a.	R$ 3.476,12	R$ 920,63	SAC
Simulação realizada em 04 de novembro de 2020

Nas simulações realizadas pelo Banco Itaú, a primeira utilizada foi com a modalidade TR + 6,9% a.a., com a primeira prestação no valor de R$ 2.855,09 e a última no valor de R$ 918,84 com sistema SAC.


Na segunda, ainda pelo Itaú, foi feita com a modalidade da poupança + 5,39% a.a., com a primeira prestação no valor de R$ 2.473,85 e a última no valor de R$ 917,75 com sistema SAC.


Na simulação realizada pela Caixa, a taxa de juros da TR + 7,59% a.a., com a primeira prestação de R$ 3. 006,15 e a última no valor de R$ 919,33, com sistema de amortização SAC.


E no outro simulado da Caixa, a taxa de juros e amortização foi do IPCA + 4,25% a.a. + SAC,  com primeira prestação de R$ 2.158,68 e a última no valor de R$ 916,97.


Na última simulação da Caixa, a taxa de juros e amortização foi Taxa Fixa + 9,50% a.a. + SAC,  com primeira prestação de R$ 3.476,12 e a última no valor de R$ 920,63.


Mas qual financiamento imobiliário vale mais a pena? Poupança, Inflação ou TR? 


As linhas corrigidas pela Poupança e pelo IPCA são parecidas e no primeiro momento parecem atrativas e mais baratas já que atualmente a Selic está no menor patamar da história (2%). Mas nessas modalidades o risco é maior já que acompanham a movimentação da nossa economia.


Contudo, se nos próximos anos a Selic subir como estão prevendo os economistas, para 6%, o valor do financiamento ficará mais caro e, assim sentirão o impacto nas prestações futuras.


Hoje a inflação está sobre controle, mas não sabemos como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos. Portanto, cada comprador precisar estudar o seu orçamento financeiro e o seu planeamento. Se a ideia for amortizar esse financiamento em um curto período, talvez, o interessante seria arriscar nas novas modalidades, IPCA ou Poupança, porém, se a ideia é a longo prazo, nos 30 anos, a TR é a recomendada, mesmo que neste cenário pareça mais cara, porém o risco será menor com as taxas iguais durante os 360 meses.