Qual é o melhor índice no financiamento imobiliário: TR, Poupança ou IPCA?

As taxas de juros dos financiamentos imobiliários abaixo da média nas últimas décadas estão entre os principais motivos para o crescimento na busca para comprar imóveis. Além disso, os bancos também criaram novos índices para correção no crédito imobiliário, como a Poupança, IPCA, Taxa Fixa, dentre outras.

E para ajudá-los a entender qual é o melhor índice no financiamento imobiliário, o Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA e a Poupança, nos Sistemas de Amortização SAC.

A simulação do financiamento imobiliário foi realizada apenas no site oficial da Caixa Econômica Federal e no Banco Itaú, pois são os únicos que até o momento, permitem realizar a simulação do crédito com a correção pela poupança.

Confira as simulações do Financiamento Imobiliário

A simulação foi feita com dados de uma pessoa com mais de 40 anos, financiando um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00, dando de entrada R$ 80.000 e o restante R$ 320.000,00 será financiado no prazo de 360 meses (30 anos) com Sistema de Amortização SAC. 

Mas qual financiamento imobiliário vale mais a pena? Poupança, Inflação ou TR?


No primeiro momento, o reajuste pelo IPCA parece ser atrativo e mais barato já que atualmente, a Selic está baixa (2,75%). Outro ponto que chama atenção é que nesta modalidade, alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário.


Porém, no IPCA, o risco é maior já que acompanha a movimentação da nossa economia. Essa modalidade é corrigida pelo índice da inflação. E hoje, está sobre controle, mas não sabemos como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos. E se nos próximos anos a Selic subir como estão prevendo os economistas, o valor do financiamento ficará mais caro e, assim sentirão o impacto nas prestações futuras que ficará mais caras. 


A TR - Taxa Referencial é uma das taxas de juros mais importantes da nossa economia brasileira. Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários. Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim.

Já a modalidade com a correção utilizando o Ìndice da Poupança é uma ótima opção dentro dos pacotes de crédito oferecidos, mas com risco da Selic subir, automaticamente as parcelas subirão. O rendimento da caderneta de Poupança, hoje, está em 1,93% ao ano. Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR.


Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.


No futuro, a Selic pode chegar a 10,16% de juros ao ano (valor fixo de 3,99% + variável de 6,17%). Mas, para chegar nesse limite, a Selic teria que estar em 9,25% ao ano.


De acordo com Flavio Monteiro Moraes, diretor presidente da Cooperativa de Crédito dos Bancários – Bancredi, o melhor índice no financiamento é uma questão muito particular e tudo vai depender do momento de cada comprador na hora de usar um credito imobiliário. “A escolha pela TR te leva a parcelas  com juros mais altos, e isso leva a parcelas mais altas no começo do contrato, como os financiamentos seguem regras, aonde não se pode comprometer mais que 30% da renda, esta opção pode ser preocupante na aprovação do crédito. Já o IPCA te coloca em um cenário mais incerto ainda, pois ele vai acompanhar a possibilidade de imprevisibilidade, a incerteza de uma inflação baixa, por todo período do contrato.”


O site da Caixa Econômica Federal possui um simulador onde é possível simular cenários de prestação e saldo devedor: TR, IPCA e rendimentos da poupança. Ou seja, é possível colocar valores hipotéticos dos índices e simular momentos de crises. – Veja uma simulação hipotética na matéria: Qual é o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2021?


O analista de mercado, Marcel de Toledo, fez diversas simulações e avaliou o índice da Poupança + TR sendo o melhor.  “O simulador da Caixa possui uma ferramenta bastante interessante que compara cenários hipotéticos, ou seja, é possível simular momentos de crises, e colocar no limite hipotético os índices de IPCA, TR e Poupança. O financiamento que melhor se saiu em uma grande crise hipotética foi a do índice da `Poupança + TR´ no sistema SAC. A exceção nessa simulação foi a `Taxa Fixa´ que nessa situação teve a melhor taxa, mas não podemos contar que o brasil ficará em uma crise eterna, por isso, descartamos da análise. Já no sistema PRICE, o valor das parcelas disparou.”. Veja na tabela abaixo a simulação hipotética de crise:

 
“Eu costumo dizer que o melhor cenário é aquele que você consegue desenhar, se você tem um emprego sólido e tem certeza que estará nele pelos próximos 05 ou 10 anos (difícil prever). Você pode trabalhar com a TR, pois vai diminuir o risco de dificuldades no mercado, agora se a sua necessidade de momento requer juros mais baixos, mesmo com o risco do mercado, ai neste caso eu trabalharia com IPCA. Apesar da necessidade de uma definição sobre o fator de correção, primeiro faça uma análise sua, com exercícios de curto e longo prazo, tente montar o melhor cenário, utilize tabelas de simulação e veja qual cabe no seu orçamento”, aconselha o diretor presidente da Bancredi.

Portanto, cada comprador precisar estudar o seu orçamento financeiro analisar a vantagens de cada linha e avaliar as condições e os riscos que vão querer correr a curto, médio e longo prazo. Se a ideia for amortizar esse financiamento em um curto período, talvez, o interessante seria arriscar nas novas modalidades, IPCA ou Poupança, porém, se a ideia é a longo prazo, nos 30 anos, a TR é a recomendada, mesmo que neste cenário pareça mais cara, porém o risco será menor com as taxas iguais durante os 360 meses.

E se você já possui financiamento imobiliário e deseja encontrar outro com taxas menores em outro banco é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário - Leia a matéria completa e entenda como funciona.


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