Financiamento
Atualizado em: 10.mai.2022
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Selic subiu. E agora? Qual impacto no Financiamento Imobiliário?

Copom elevou taxa para 12,75% a.a.

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No último dia 04 de maio, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central aumentou em 1% a taxa básica de juros (Selic), passando de 11,75% para 12,75% ao ano, décima alta consecutiva. Com essa elevação, a Selic atingiu o seu maior nível desde o início de 2017.


O Banco Central elevou a taxa de juros como medida de controle contra a inflação. Esse cenário é reflexo de uma série de fatores, entre eles, pandemia, a guerra da Rússia contra a Ucrânia, reajuste de combustíveis e a alta dos alimentos.


A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) considera a medida técnica necessária para conter o processo inflacionário no país. Para o presidente da Abrainc, Luiz França, apesar do aumento nos juros, há boas perspectivas para o setor. “A taxa dos financiamentos imobiliários é atrelada à remuneração da poupança e a mesma não irá subir na mesma proporção que a Selic”, afirma o executivo.

 


Foto: Freepik
 

Não é só o Brasil que tem sofrido com o aumento da inflação, diversos outros países também estão sendo afetados com a inflação.  E o ramo imobiliário é impactado diretamente com a inflação e as altas nos juros. Pois além dos financiamentos ficarem mais caros, as construtoras e incorporadoras também sofrem com o aumento significativo nos custos de insumos, e com isso, vão precisar elevar o valor final do imóvel.


Mas o porquê do aumento no material de construção?


No período da pandemia, muitas fábricas e indústrias reduziram a produção e algumas precisaram parar a produção por um período, medidas essas que afetaram nos custos. Além disso, alguns desses materiais, como por exemplo, cobre e o aço, muito utilizados na construção civil, são importados e com a desvalorização do nosso real, os preços deles subiram.


A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) esclarece que o preço do aço no Brasil está relativamente caro quando avaliado o custo dos insumos da construção. O item tem impactado o setor, principalmente nos dois últimos anos após sofrer uma variação de 101%. Como base de comparação, desde 2020, outros insumos tiveram reajustes menores: cimento (+39%) e tijolo e peças cerâmicas (+46%). 


Em nota à imprensa, a ABRAINC, afirma que o custo do aço no Brasil sempre foi um dos mais baratos do mundo, mas que agora a situação mudou, principalmente quando comparado o poder de compra do brasileiro em relação aos imóveis. 


O presidente da ABRAINC, Luiz França, reforça que uma redução no preço do aço permitiria que o setor ganhasse força e competitividade. “A redução pode ampliar as possibilidades de compras de materiais para o setor da construção, podendo contribuir para atenuar a subida dos custos em um momento em que as famílias de baixa renda estão sofrendo com a alta inflação. A medida estimula não só a produção de moradias como a geração de postos de trabalho.”



Para ter uma ideia, o Ìndice Nacional da Construção Civil (INCC), principal referência para o setor imobiliário, é de 0,95% em abril de 2022 e o acumulado de 12 meses está em 11,53%.


O que é o INCC?


O Ìndice Nacional de Custos da Construção (INCC) é uma taxa calculada mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e aplicada enquanto a obra está em execução, ou seja, nos empreendimentos em construção.


Ela tem como objetivo acompanhar o avanço dos custos dos materiais utilizados nas construções, portanto, funciona como um reajuste somente nos contratos de compra de imóveis na planta.  


Diante disso, o valor das parcelas mensais do imóvel na planta é reajustado de acordo com o INCC registrado no mês, sendo assim, o valor da parcela pode ser maior em alguns meses específicos. Nessas situações, não há um valor fixo das parcelas, sempre vai sofrer uma variação.

 

O que é a Selic?


A Selic é a taxa básica de juros da economia. Essa taxa é o principal instrumento de política monetária utilizado pelo Banco Central (BC) para controlar a inflação. Ela influencia todas as taxas de juros do país, como as taxas de juros dos empréstimos, dos financiamentos e das aplicações financeiras.

 

Nos anos de 2020 e 2021, a Selic chegou ao seu menor patamar histórico, quando atingiu 2%, e tornou o crédito imobiliário mais acessível e com ótimas condições.  Nesta época, pegar dinheiro emprestado estava mais barato, já que os juros cobrados nessas operações eram menores.

 

Impacto da Selic no Financiamento Imobiliário?

 

O impacto da alta da Selic é que ela pode encarecer o crédito imobiliário, pois as parcelas ficaram mais caras e o montante final também ficará maior. Além desse impacto, com o aumento dos juros, a tendência é diminuir o consumo, diminuir o consumo, aumenta o desemprego e aumentam as dívidas.


O financiamento imobiliário com correção pelo rendimento da Poupança é mais uma linha de crédito que a Caixa, Itaú e Bradesco oferecem para o Crédito Imobiliário. Essa linha acompanha a Selic, ou seja, nessa modalidade os juros são compostos por uma parte fixa, mais uma parte variável, atrelada com o rendimento da poupança.

 

Com a Selic no patamar de 12,75% a.a., ela ultrapassou o teto definido, ou seja, toda vez que a Selic passa de 8,5% a.a., a poupança passa a render um valor fixo que é 6,17% a.a. Portanto, a taxa de juros com rendimento da poupança será formada com a variável de 6,17% + o valor fixo + TR.

 

Na Caixa Econômica, por exemplo, a taxa de juros calculados são apurados somando a taxa fixa a partir de 2,80 a.a.' efetiva mais a taxa variável em função do rendimento da poupança, vigente a cada vencimento da prestação, atualmente de 6.17%a.a.

 

No Bradesco e no Itaú, a taxa de juros calculados também é a partir de 2,99 a.a.' efetiva mais a taxa variável em função do rendimento da poupança,  atualmente de 6.17%a.a.

 

O valor fixo de 6,17% a.a. é um limitador para aqueles que possuem financiamento com correção da poupança. 

 

Mas atenção! O que pode acontecer ainda nos financiamentos corrigidos pela caderneta de poupança é a parcela aumentar um pouquinho mais, por conta do aumento do saldo devedor causado pela correção da TR, que deixou de ser 0.

 

 

TR também subiu! Não está mais zerada!

 

Foto: Freepik

 

A TR – Taxa Referencial - é uma das mais importantes taxas de juros da nossa economia brasileira. Foi criada na década de 90 durante o Plano Collor II para tentar controlar a inflação de acordo com um conjunto de medidas econômicas.

 

Dentre as funções dela, o objetivo era corrigir o saldo devedor dos contratos de financiamento imobiliário. E com o passar dos anos, a Selic assumiu o papel de controlar a inflação. Porém, a TR ainda continua sendo utilizada como parte da indexação dos financiamentos imobiliários.

 

A triste notícia para os contratos de financiamento imobiliário é que a TR que desde de 2017 estava zerada voltou a ter valor conforme informou o Banco Central. De acordo com o boletim do Banco Central, de 16.11.2021 a 16.12.2021 será de 0.0143% (cento e quarenta e três décimos de milésimos por cento).

 

Inicialmente é um valor baixo, mas claro, que poderá subir no decorrer dos meses, principalmente se as demais taxas continuarem subindo.

 

Simulação de Financiamento Imobiliário


E para ajudá-los a entender melhor que ainda vale a pena financiar imóvel, o  Blog do SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA e a Poupança, nos Sistemas de Amortização SAC.


A simulação do financiamento imobiliário com rendimento da poupança foi realizada nos sites da Caixa Econômica Federal, Banco Itaú e Bradesco, pois são os únicos que até o momento, permitem realizar a simulação do crédito com a correção pela poupança. E foi feita com dados de uma pessoa com mais de 40 anos, financiando um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00, dando de entrada R$ 80.000 e o restante R$ 320.000,00 será financiado no prazo de 360 meses (30 anos) com Sistema de Amortização SAC.

 

Compra de Imóvel Usado em São Paulo de R$ 400 mil
Entrada de R$ 80 mil (20%)
Financiado por 360 meses (30 anos)
Sistema de Amortização: SAC
Correção anual pela TR (Tabela Referencial)
Bancos Taxa de
Juros Efetiva 
a.a.
CET
Custo
Efetivo Total
a.a.
1ª  Parcela Última
Parcela
Total do Financ.
Bradesco -
TR  + Taxa Fixa
9,90% 11,29% R$
3.602.05
R$ 920,51 R$
857.338,75
Bradesco
Poupança + Taxa Fixa
9,16% 10,56%

R$
3.420,51

R$ 920,00 R$
824.571,47
Itaú -
TR + Taxa Fixa
9,70%  11,06% R$
3.549,17
R$ 920,77 R$
852.724,51
Itaú
Poupança + Taxa Fixa
9,66% 11,02% R$
3.539,37
R$ 920,74 R$
850.955,90
Caixa - TR
Taxa Fixa
8,70% 10,14%  R$
3.277,32
R$ 920,08 R$
808.591,30
Caixa -
Poupança + Taxa Fixa
9,17% 10,97% R$
3.393,21
R$ 920,40 R$ 829.510,02
Caixa - IPCA
 + Taxa Fixa
3,95% 5,51%  R$
2.079,12
R$ 916,75 R$
592.424,77
Caixa - Taxa
de Juros Fixa
9,75% 11,197% R$
3.398,52
R$
885,53
R$
822.316,70
Simulações realizadas em 10/05/2022  

 

Observação 1: A simulação acima não possui a composição de renda e não estão inclusas despesas com documentação, como, por exemplo, o ITBI.

 

Vale a pena financiar imóvel?


E você deve estar se perguntando se vale a pena financiar um imóvel com o aumento nas taxas de juros?


Claro que este neste momento, os juros não estão tão atrativos como os praticados em 2020, quando a Selic estava 2%, menor patamar da história e a TR estava zerada, mas a tendência é que o crédito fique ainda mais caro, então, para que esperar e pegar mais?!


Portanto, sim, ainda vale a pena financiar um imóvel, pois investir em imóvel significa segurança, rentabilidade, patrimônio e a tão sonhada moradia! 


O déficit habitacional é muito grande no país. As pessoas sonham com a casa própria. Tem aqueles que vão se casar e vão sair da casa dos pais e buscam o seu próprio lar. Tem o casal que se separa e uma das partes precisa de um novo lugar para morar e tem aqueles que a família vai aumentar com a chegada de uma criança e muitas vezes precisam de uma casa maior. 

 

Além do mais, a pandemia já mostrou que com o isolamento, as pessoas passaram a valorizar mais o lar, ou seja, com certeza, ao longo dos anos, o seu imóvel será valorizado, e valerá mais, que o dinheiro investido.


De acordo com a pesquisa do Think With Google, “A casa brasileira: dados e insight sobre a revolução nos nossos lares durante a pandemia”, 57% dos brasileiros afirmam que, mesmo quando a pandemia acabar, a casa seguirá sendo uma prioridade e continuarão investindo nela.

“Não estamos mais adaptando a casa para algo passageiro, mas sim preparando nossos lares para a vida que queremos construir”, declaração na pesquisa do Think With Google, de outubro de 2021.

 


A aquisição de um imóvel é algo que precisa ser analisada com cautela, pois existe uma série de detalhes a ser estudada e exige muito planejamento. Por isso, é muito importante realizar simulações do financiamento imobiliário nos sites dos principais bancos, assim é possível ver quais instituições oferecem as melhores taxas do crédito imobiliário de acordo com o seu perfil. Nessas simulações é possível ter uma previsão das taxas de juros, seguros, amortização e dos valores das parcelas mensalmente. 



Uma taxa de juros mais alta será o suficiente para aumentar o valor da prestação e consequentemente o montante final que você terá de pagar. O nível de relacionamento do cliente com o banco interferirá na cota e taxa de juros da contratação do crédito imobiliário. Ou seja, é importante consultar mais de uma instituição bancária e avaliar as melhores alternativas de financiamento. Veja em nosso Blog: Qual é o melhor banco para Financiamento Imobiliário?


Atualmente, as instituições financeiras disponibilizam diversas linhas de crédito com taxas de juros e condições de pagamento diferenciadas. Portanto, veja qual é o melhor índice que se enquadra nas suas condições financeiras. Confira em nosso Blog: Qual é o melhor índice no financiamento imobiliário: TR, Poupança ou IPCA?

 

Caso queira conhecer mais sobre os programas de Financiamento Imobiliário de cada instituição bancária, aconselhamos ler nossos artigos:
 

 

Fonte: Pesquisa do Think With Google, “A casa brasileira: dados e insight sobre a revolução nos nossos lares durante a pandemia”

Fonte:
SP Imóvel
O Portal de Imóvel em São Paulo de São Paulo
www.spimovel.com.br/
Equipe de Jornalismo
Grupo de Portais Imobiliários
SP Imóvel
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