Selic subiu. E agora? Qual impacto no Financiamento Imobiliário?

O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central voltou a elevar a taxa básica de juros (Selic), passando de 12,75% para 13,25% ao ano. Essa foi a 11ª alta consecutiva, e há sinalizações de que outro aumento deve ocorrer em agosto.

A elevação de 0,5% da taxa básica de juros (Selic) deixou o cenário ainda mais desafiador para aqueles que pretendem comprar imóvel residencial através do financiamento imobiliário.

O Banco Central tem elevado a taxa de juros como medida de controle contra a inflação. Esse cenário é reflexo de uma série de fatores, entre eles, pandemia, a guerra da Rússia contra a Ucrânia, reajuste de combustíveis e a alta dos alimentos.

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) considera a medida técnica necessária para conter o processo inflacionário no país. Para o presidente da Abrainc, Luiz França, apesar do aumento nos juros, há boas perspectivas para o setor. “A taxa dos financiamentos imobiliários é atrelada à remuneração da poupança e a mesma não irá subir na mesma proporção que a Selic”, afirma o executivo.
 

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Não é só o Brasil que tem sofrido com o aumento da inflação, diversos outros países também estão sendo afetados com a inflação.  E o ramo imobiliário é impactado diretamente com a inflação e as altas nos juros. Pois além dos financiamentos ficarem mais caros, as construtoras e incorporadoras também sofrem com o aumento significativo nos custos de insumos, e com isso, vão precisar elevar o valor final do imóvel.

Mas o porquê do aumento no material de construção?

No período da pandemia, muitas fábricas e indústrias reduziram a produção e algumas precisaram parar a produção por um período, medidas essas que afetaram nos custos. Além disso, alguns desses materiais, como por exemplo, cobre e o aço, muito utilizados na construção civil, são importados e com a desvalorização do nosso real, os preços deles subiram.

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) esclarece que o preço do aço no Brasil é relativamente caro quando avaliado o custo dos insumos da construção. O item tem impactado o setor, principalmente nos dois últimos anos após sofrer uma variação de 101%. Como base de comparação, desde 2020, outros insumos tiveram reajustes menores: cimento (+39%) e tijolo e peças cerâmicas (+46%). 

Em nota à imprensa, a ABRAINC, afirma que o custo do aço no Brasil sempre foi um dos mais baratos do mundo, mas que agora a situação mudou, principalmente quando comparado ao poder de compra do brasileiro em relação aos imóveis. 

O presidente da ABRAINC, Luiz França, reforça que uma redução no preço do aço permitiria que o setor ganhasse força e competitividade. “A redução pode ampliar as possibilidades de compras de materiais para o setor da construção, podendo contribuir para atenuar a subida dos custos em um momento em que as famílias de baixa renda estão sofrendo com a alta inflação. A medida estimula não só a produção de moradias como a geração de postos de trabalho.”

Para ter uma ideia, o Ìndice Nacional da Construção Civil (INCC), principal referência para o setor imobiliário, é de 0,95% em abril de 2022 e o acumulado de 12 meses está em 11,53%.

O que é o INCC?

O Ìndice Nacional de Custos da Construção (INCC) é uma taxa calculada mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e aplicada enquanto a obra está em execução, ou seja, nos empreendimentos em construção.

Ela tem como objetivo acompanhar o avanço dos custos dos materiais utilizados nas construções, portanto, funciona como um reajuste somente nos contratos de compra de imóveis na planta.  

Diante disso, o valor das parcelas mensais do imóvel na planta é reajustado de acordo com o INCC registrado no mês, sendo assim, o valor da parcela pode ser maior em alguns meses específicos. Nessas situações, não há um valor fixo das parcelas, sempre vai sofrer uma variação.

O que é a Selic?

A Selic é a taxa básica de juros da economia. Essa taxa é o principal instrumento de política monetária utilizado pelo Banco Central (BC) para controlar a inflação. Ela influencia todas as taxas de juros do país, como as taxas de juros dos empréstimos, dos financiamentos e das aplicações financeiras.

Nos anos de 2020 e 2021, a Selic chegou ao seu menor patamar histórico, quando atingiu 2%, e tornou o crédito imobiliário mais acessível e com ótimas condições.  Nesta época, pegar dinheiro emprestado estava mais barato, já que os juros cobrados nessas operações eram menores.

Impacto da Selic no Financiamento Imobiliário?

O impacto da alta da Selic é que ela pode encarecer o crédito imobiliário, pois as parcelas ficaram mais caras e o montante final também ficará maior. Além desse impacto, com o aumento dos juros, a tendência é diminuir o consumo, aumentar o desemprego e as dívidas.

O financiamento imobiliário com correção pelo rendimento da Poupança é mais uma linha de crédito que a Caixa, Itaú e Bradesco oferecem para o Crédito Imobiliário. Essa linha acompanha a Selic, ou seja, nessa modalidade os juros são compostos por uma parte fixa, mais uma parte variável, atrelada com o rendimento da poupança.

Na Caixa Econômica, por exemplo, a taxa de juros calculados são apurados somando a taxa fixa a partir de 2,80 a.a.' efetiva mais a taxa variável em função do rendimento da poupança, vigente a cada vencimento da prestação, atualmente de 6.17%a.a.

No Bradesco, a taxa de juros calculados também é a partir de 2,99 a.a.' efetiva mais a taxa variável em função do rendimento da poupança,  atualmente de 6.17%a.a.

TR também subiu! Não está mais zerada!

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A TR – Taxa Referencial - é uma das mais importantes taxas de juros da nossa economia brasileira. Foi criada na década de 90 durante o Plano Collor II para tentar controlar a inflação de acordo com um conjunto de medidas econômicas.

Dentre as funções dela, o objetivo era corrigir o saldo devedor dos contratos de financiamento imobiliário. E com o passar dos anos, a Selic assumiu o papel de controlar a inflação. Porém, a TR ainda continua sendo utilizada como parte da indexação dos financiamentos imobiliários.

A triste notícia para os contratos de financiamento imobiliário é que a TR que desde de 2017 estava zerada voltou a ter valor conforme informou o Banco Central. De acordo com o boletim do Banco Central, de 16.11.2021 a 16.12.2021 será de 0.0143% (cento e quarenta e três décimos de milésimos por cento).

Inicialmente é um valor baixo, mas claro, que poderá subir no decorrer dos meses, principalmente se as demais taxas continuarem subindo.

Simulação de Financiamento Imobiliário

E para ajudá-los a entender melhor que ainda vale a pena financiar imóvel, o  Blog do SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA e a Poupança, nos Sistemas de Amortização SAC.

A simulação do financiamento imobiliário com rendimento da poupança foi realizada nos sites da Caixa Econômica Federal, Banco Itaú e Bradesco, pois são os únicos que até o momento, permitem realizar a simulação do crédito com a correção pela poupança. E foi feita com dados de uma pessoa com mais de 40 anos, financiando um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00, dando de entrada R$ 80.000 e o restante R$ 320.000,00 será financiado no prazo de 360 meses (30 anos) com Sistema de Amortização SAC.

Observação 1: A simulação acima não possui a composição de renda e não estão inclusas despesas com documentação, como, por exemplo, o ITBI.

Fonte: Pesquisa do Think With Google, “A casa brasileira: dados e insight sobre a revolução nos nossos lares durante a pandemia”