Financiamento
07.abr.2021

O que é Financiamento Imobiliário?

Saiba tudo sobre crédito para comprar imóvel

A moradia é uma necessidade básica na vida. E a compra de um imóvel, é, muitas vezes, o maior investimento que alguém faz ao longo da vida. O financiamento imobiliário é a alternativa econômica mais utilizada pelos brasileiros na compra da casa própria, pois são raros os compradores que dispõe do valor à vista.
 

E para ajudá-los a entender como funciona o todo do processo do crédito habitacional, o Grupo SP Imóvel preparou um ESPECIAL SOBRE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.
 

O que você vai ler nesse conteúdo?
 
  • O que é Financiamento Imobiliário?
  • Quais os requisitos do Financiamento Imobiliário?
  • Qual prazo máximo do Financiamento Imobiliário?
  • Diferença do SFH e SFI
  • Tabela Price x Sac
  • Diferença do valor do imóvel, entrada, valor financiado e saldo devedor.
  • Composição da Parcela do Financiamento
  • Custo Efetivo Total no Financiamento
  • Possíveis Gastos no Financiamento
  • É possível ter dois financiamentos ativos?
  • Portabilidade do Crédito Imobiliário?
  • Assessoria no Financiamento Imobiliário?
  • Principais termos utilizados no Financiamento.


O que é o financiamento imobiliário? E como funciona o financiamento imobiliário?


O financiamento imobiliário é quando uma pessoa vai comprar um imóvel pronto, construí-lo ou adquirir um terreno, seja residencial ou comercial e não tem todo o dinheiro para realizar essa operação. Então, os bancos públicos e privados “emprestam esse dinheiro” e pagam ao vendedor a quantia a ser financiada pelo comprador. 


Para o Financiamento Imobiliário é necessário atender os requisitos abaixo:

• Ser brasileiro nato ou naturalizado; 

• No caso de estrangeiro, possuir visto permanente no País;

• Estado Civil. Para os casados apresentar a certidão de casamento. 

 • Possuir o nome “limpo” e sem restrições. Será consultado em órgãos como: Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal, Cartórios de protesto, Justiça Estadual e Federal etc;  - Qual a importância do score no financiamento imobiliário

Comprovar Renda para demonstrar a sua capacidade financeira de pagamento da prestação mensal; 


Mas é possível financiar um imóvel com restrição ao crédito?

Um comprador com um nome “sujo” normalmente não conseguirá financiar um imóvel porque a instituição bancária não vai querer arriscar emprestar dinheiro para esse cliente e correr o risco dele não pagar as prestações e ficar inadimplente.


Qual o Prazo para pagar o Financiamento Imobiliário?
 
O comprador vai pagar o seu financiamento imobiliário por meio de parcelas mensais de acordo com as condições de pagamento, tais como: taxas de juros e sistema de amortização, entre outros.   

O prazo máximo no financiamento de imobiliário é de até 35 anos e não é permitido financiar 100% do valor do imóvel. Alguns bancos geralmente financiam até 80% do valor total do imóvel e às vezes agregam taxas de vistoria, impostos de transação no financiamento (ITBI) e a taxa de registro. Portanto, será preciso pagar uma entrada com recursos próprios, que será impactado no valor da prestação, nas taxas de juros e no tempo do financiamento.  

Uma opção interessante para dar de entrada ou quitar o financiamento imobiliário é utilizar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Nos contratos dentro do SFH é possível usar nas situações abaixo: 

• Na aquisição ou construção de imóvel residencial urbano; 
• Na amortização ou quitação/liquidação do saldo devedor do financiamento; 
• No pagamento de parte do valor das prestações do financiamento. 
 
Porém, para quem for usar os recursos da sua conta do FGTS será preciso seguir umas regras básicas.  

Até que seja quitado o financiamento imobiliário, o imóvel ainda não é seu. Portanto, ao longo da vigência do contrato, o imóvel pertence ao banco (alienação fiduciária – o próprio imóvel fica em garantia).  Saiba o que acontece com falta de pagamento do financiamento 
 

Sistema Financeiro da Habitação x Sistema Financeiro Imobiliário?

Atualmente, no Brasil, existem dois sistemas de financiamento imobiliário: O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). É fundamental entender a diferença e importância entre SFH e SFI. Saiba que a escolha do tipo do financiamento depende de diversos fatores, como renda, valor do imóvel, prazo, entre outros critérios.
 

Tabela Price e Sac?

Outro ponto importante que também vai afetar o prazo é a renda exigida e o Sistema de Amortização: Tabela Price e SAC, método que o banco disponibiliza para pagar a dívida de forma parcelada. 
 
O que é valor do imóvel, entrada, valor do financiamento e o saldo devedor.
 
  • Valor do Imóvel: O valor do imóvel é aquele negociado entre comprador e vendedor e deve constar no contrato de compra e venda do imóvel. 
  • Entrada: Mesmo o banco financiando grande parte do valor do imóvel, o comprador precisa fornecer um sinal, que é conhecido como entrada. Portanto, a entrada é um percentual do valor do imóvel que será pago pelo comprador com recursos. Acesse aqui e veja qual é a entrada mínima para financiar um imóvel
  • Valor do Financiamento: Valor do financiamento é a diferença entre o valor do imóvel e o da entrada.  É esse valor que o banco escolhido para o financiamento imobiliário vai liberar para o vendedor do imóvel. 
  • Saldo Devedor: O saldo devedor é o valor que ainda terá que pagar de acordo com o contrato. Ele é abatido nas prestações mensais. Esse valor varia com o tempo e a incidência das correções (juros, taxas, seguros, indexadores etc.)
 
Acesse aqui e veja a matéria completa sobre a diferença entre valor do imóvel, entrada, valor do financiamento e o saldo devedor.


Paracela do Financiamento Imobiliário é composta por:

A parcela do Financiamento Imobiliário é composta pelas taxas de: amortização + juros; tarifa de administração mensal e de Seguro.  Acesse e confira: Qual é a melhor forma de amortizar o financiamento imobiliário?
 
As taxas de Juros vão determinar a remuneração que será paga pelo uso do dinheiro emprestado. É importante ressaltar que as taxas do financiamento imobiliário variam conforme o perfil de cada cliente, prazo do financiamento e o relacionamento com o banco.  
 
Porém, o índice de atualização do financiamento é o fator primordial na escolha do financiamento, pois hoje os bancos oferecem diversos tipos de índice de atualização como a TR, Poupança, IPCA e Taxa Fixa. Quem é muito conservador economicamente, tem que tomar cuidado com as taxas que podem alterar drasticamente as parcelas no decorrer dos anos.

Podendo se transformar em um grande problema financeiro para o futuro da família. Caso queira saber mais, aconselhamos ler nossos artigos:
 


Custo Efetivo Total - CET no Financiamento Imobiliário:


E na hora de financiar um imóvel, normalmente, as pessoas avaliam apenas as taxas de juros oferecidas pelos bancos, porém, esse pode ser o maior erro. Pois, nem sempre com a taxa de juros mais baixa, o financiamento ficará mais barato, pois pode ser que as taxas de administração, tarifa de contratação/documentação e seguros envolvidos são mais caros. Sendo assim, além de comparar os juros praticados no mercado, é importante também comparar o CET – Custo Efetivo Total de cada simulação. Acesse aqui e saiba mais sobre o Custo Efetivo Total.

 

Quais são os possíveis gastos no Financiamento Imobiliário?


Ao iniciar o processo de financiamento de imóveis é essencial considerar também que haverá outros gastos, como por exemplo:

Vistoria do imóvel adquirido feita pelos bancos (maioria dos bancos cobram R$ 3.000);
Impostos de ITBI (Impostos de Transmissão de Bens Imóveis);
Taxas do Registro de Imóveis;
Entre outros. 

Parte dos procedimentos de liberação do crédito está ligado a apresentação de certidões e documentos. 
 
O processo de financiamento imobiliário inclui algumas etapas burocráticas, que muitos não sabem nem por onde começar e muitas vezes acabam desistindo da aquisição da casa própria, para isso não acontecer, leia o nosso post sobre quais são as etapas do financiamento imobiliário. Outra informação fundamental para quem está planejando a conquista da casa própria. é saber quanto tempo demora para o financiamento de imóvel ser aprovado.
 

Comprar um apartamento ou uma casa é um investimento a longo prazo  e isso significa que comprometerá boa parte do orçamento mensal da família, por isso é preciso planejar e estudar quais os bancos têm as melhores taxas do crédito imobiliário. 

 

E são diversas dúvidas que surgem na hora de financiar um imóvel. E não é só na compra do primeiro imóvel, para aquisição do segundo, ainda gera dúvidas e incertezas.


E muita gente se questiona se é possível ter dois financiamentos imobiliários ativos? Ou seja, é possível financiar dois imóveis ao mesmo tempo?


É possível sim. Você pode ter dois financiamentos ativos. O Banco vai analisar o comprometimento da renda. E somando as duas parcelas tem que dar 30% de comprometimento da renda. 

 

Portabilidade do Crédito Imobiliário


A Portabilidade do Crédito Imobiliário é uma alternativa interessante para diminuir o seu saldo devedor. As taxas de juros do financiamento variam muito de um banco para outro. E você pode mudar de instituição financeira para reduzir essa dívida, conforme RESOLUÇÃO nº 4.292 do Banco Central do Brasil (Dezembro de 2013).


O cidadão que decidir fazer a portabilidade do financiamento imobiliário terá que colocar tudo na ponta do lápis e verificar se a nova oferta vai valer a pena, pois a grande vantagem da portabilidade é a redução dos custos e só vai compensar trocar de banco se no final você gastar menos. 
 

O banco não aprovou o meu financiamento imobiliário e agora?

O primeiro passo é entender o porquê que o banco não aprovou o seu financiamento imobiliário. Pois, existem alguns fatores para a instituição financeira ter recusado a solicitação ao crédito. Entre os motivos estão: restrição ao crédito, renda não é compatível, score baixo, problema jurídico com imóvel, entre outros. Leia a matéria completa aqui


Assessoria no financiamento imobiliário?


O processo de financiamento de imobiliário que leva em torno de 2 a 3 meses. Neste período, a pessoa vai providenciar a documentação, preencher formulários, regras do fundo de garantia, até mesmo, comparar e escolher banco. Ou seja, são muitas informações e a burocracia ainda é grande. Por isso, é fundamental contar com uma assessoria especializada para realizar o financiamento imobiliário.
 

Caso queira conhecer mais sobre os programas de Financiamento Imobiliário de cada instituição bancária, aconselhamos ler nossos artigos:
 
 
Veja abaixo alguns termos muito utilizado no Financiamento Imobiliário:
 

Alienação Fiduciária é uma garantia que o banco precisa até que a dívida do seu financiamento seja paga, o banco fica como “proprietário do imóvel”, mas você tem a posse. Quando a dívida é quitada, você passa a ser proprietário. 

Amortização é o processo de redução de uma dívida. A parcela de amortização é o valor destinado ao pagamento de uma dívida, de forma periódica e de acordo com o sistema de amortização escolhido, no o prazo contratado.

Atualização monetária é o ajuste financeiro do valor da dívida, feito periodicamente, objetivando compensar a perda de valor da moeda no tempo.

Encargo mensal é a soma de todas as parcelas mensais pagas para viabilizar o financiamento composto por:

• Parcela de amortização + juros;
• Tarifa de Administração mensal, se prevista;
• Prêmios de Seguro MIP e DF
 
Financiamento é o valor emprestado pelo Banco para ajudá-lo a adquirir o seu imóvel.
 
Indexador é o índice a ser utilizado para atualização da dívida. O indexador padrão é a TR – Taxa Referencial, que também atualiza os depósitos de poupança e as contas vinculadas do FGTS. Para algumas modalidades de financiamento, a CAIXA oferece a opção de atualização pelo IPCA – Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo.

Prazo de amortização é o prazo acordado para pagamento da dívida, normalmente, expresso em meses.

Prestação de amortização e juros é a soma mensal dos valores pagos como juros e amortização do saldo devedor.

Saldo devedor é o valor do financiamento em determinando momento considerando as amortizações e atualizações mensais. É também o valor base para cálculo dos juros, amortização, seguros e eventual liquidação do financiamento.

Taxa de Juros é o valor, na forma percentual, que determina o a remuneração a ser paga pelo uso de um dinheiro emprestado. Os contratos trazem a taxa de juros na sua forma anual expressa nas formas nominal e efetiva. Para obter a taxa de juros mensal, basta dividir por 12 a taxa de juros nominal de seu contrato.
 
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Forte:
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